56 الزاوية التوعوية
الفرق بين الصناديق العقارية المدرة للدخل وصناديق الاستثمار العقاري
يتضح الفرق بن الصناديق العقارية المدرة للدخل وصناديق الاستثمار العقاري من حيث القيود على الأصول ، وتركيز الاستثمارات ، ونسب الاعتماد على الاقتراض ، وبمتطلبات توزيع الأرباح ، حيث تلزم الصناديق العقارية المدرة للدخل بقيود أكثر صرامة ، وبمتطلبات توزيع سنوية للأرباح. كما تتنوع الصناديق العقارية المدرة للدخل ، بن الصناديق القائمة على حقوق الملكية ، والصناديق القائمة على الرهن العقاري ، والصناديق العامة غير المدرجة ، والصناديق الخاصة.
انظر الصفحة التالية
مخاطر التداول في الصناديق العقارية المدرة للدخل
الاستثمار في الصناديق العقارية الممدرة للدخل ينطوي على عدة مخاطر ، من أبرزها مخاطر السيولة في السوق المحلي ، ومخاطر سوق العقارات المرتبطة بعوامل العرض والطلب وتقييم العقارات ، ومخاطر المستأجرين ، إضافة إلى المخاطر التنظيمية ومخاطر الإدارة ، الي قد تؤثر مجتمعة على الأداء المالي للصندوق.
أهم القواعد والمعايير الفنية المطبقة في دولة الكويت
حددت اللائحة التنفيذية للقانون رقم( 7) لسنة 2010 بشأن إنشاء هيئة أسواق المال وتنظيم نشاط الأوراق المالية وتعديلاته القواعد المنظمة للصناديق العقارية الممدرة للدخل في الكتاب الحادي عر( التعامل في الأوراق المالية) والكتاب الثالث عر( أنظمة الاستثمار الجماعي (، المرفق رقم( 7 ضوابط الاستثمار في الصناديق العقارية الممدرة للدخل المتداولة) من الملحق رقم
( 4 ضوابط الاستثمار لكل نوع من أنواع الصناديق (. ، و تتمثل أهمها فيما يلي:
• تقييم العقارات المكونة للصندوق: يجب أن يتم إجراء التقييم مرة كل ستة أشهر بحد أدنى ، وأن يتم من قبل جهتين معتمدتين على الأقل ، على أن يتم الأخذ بالتقييم الأقل وأن يشتمل تقرير التقييم على تفاصيل العقار وأوصافه ، وأساليب التقييم والافتراضات التي بقني عليها( الكتاب الحادي عشر
والكتاب الثالث عشر (.
• الأرباح الموزعة على حاملي الوحدات: ألا تقل الأرباح الموزعة على مقلاك الوحدات عن % 90 من إيرادات العمليات التشغيلية بشكل سنوي ، ما لم ينص النظام الأساسي على مدة أقل( الكتاب الثالث عشر (.
• الاققتراض: ألا تتجاوز نسبة الاعتماد على الاققتراض % 50 من صافي قيمة أصول الصندوق بشكل مباشر أو غقير مباشر ، وذلك للاستثمار في المجال العقاري فقط( الكتاب الثالث عشر (.
• المدة: ألا تقل مدة الصندوق عن 10 سنوات ويسمح بالتجديد وفقًًا للنظام الأساسي للصندوق( الكتاب الثالث عشر (.
• الاستثمار في عقارات تحت التطوير: يقتصر الاستثمار على العقارات القائمة فقط وأن تكون مدرة لدخل دوري لمدة لا تقل عن سنة. كما يجوز أن يستثمر الصندوق ما لا يزيد على % 25 من صافي قيمة أصوله في صناديق أسواق النقد أو الصناديق العقارية المدرة للدخل المتداولة( الكتاب الثالث عشر (.
• ملكية الأصول العقارية: يجب أن تكون جميع عقارات الصندوق مملوكة بموجب وثيقة ملكية صادرة عن الجهة الحكومية المختصة ، ويجوز للصندوق تأسيس أو المساهمة في تأسيس شركة أو شركات بغرض الاستثمار في عقارات داخل الكويت برط ألا تقل نسبة ما يملكه الصندوق عن % 51 من هذه الركة ، وأن تكون له السيطرة على إدارتها( الكتاب الثالث عشر (.
• مكونات الصندوق: يجب ألا تتجاوز استثمارات الصندوق بصورة مباشرة أو غير مباشرة في عقار واحد وقت الاستثمار نسبة تعادل
% 30 من صافي قيمة أصوله ، ويستثنى من ذلك الصندوق الذي يهدف إلى الاستثمار في عقار محدد لا تقل قيمته عن 30 مليون دينار كويتي. وينطبق حكم هذا البند في حالة تقديم عقار أو أكقثر كحصة عينية في الصندوق( الكتاب الثالث عشر (.
الخلاصة
تعد الصناديق العقارية المدرة للدخل من أبرز الأدوات الاستثمارية المرتبطة بقطاع العقار والي تمكن المستثمرين من المشاركة في تملك أصول عقارية مدرة للدخل دون الحاجة لتملك العقارات أو تمويلها بصورة مباشرة ، كما تتميز هذه الصناديق بسهولة التسييل من خلال عملية البيع في البورصة ، إلى جانب توفير دخل ثابت عبر التوزيعات الدورية ، الأمر الذي يساهم في تنويع مصادر الدخل وتوفير فرص استثمارية في العقارات ذات القيمة العالية مما يجعلها أحد الخيارات الفعالة لتنويع المنتجات الاستثمارية ودعم تطوير السوق المالي والعقاري.